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公攤面積"套路”太多:消防場所已算公攤,又劃成車位再出售

http://www.shendengzhuli.com/ 來源:中新網 發布時間:2018-08-06 10:03:13
 

7月下旬,武漢多名業主維權,抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。
據中國房地產報報道,有業主反映,該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費,且價格虛高。一套125平米的房子,精裝修標準是2500元/平米,公攤比例為28%,這樣一算,每套房子通過公攤多收了8萬多元。
事實上,公攤問題積弊已久。近年來,隨著房價上漲,部分開發商趁機推高公攤比例。
住房公攤面積的存在是否合理?這里面開發商又有哪些貓膩?中新網記者對此進行了調查采訪。

不動產權證書。中新網 圖
公攤面積是什么?
買100平米的房子,結果實際住進去只有70平,這憑空少了的面積就是公攤面積。
根據2000年開始實施的《房產測量規范》,分攤的公用建筑面積有:
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用 房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。
2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
這意味著,不僅電梯、樓道、門廳,甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。
公攤占比不斷攀升,甚至超過使用面積
誰都不希望房子的公攤面積太大,這里就涉及到公攤系數的概念。
舉個例子,打開房本,上面寫著“房屋建筑面積:84.47㎡;專有建筑面積(使用面積):63.43㎡,分攤建筑面積:21.04㎡”。但并沒有明示,公攤面積都在哪些地方。公攤系數就是用分攤建筑面積除以專有建筑面積,數值是0.33(即33%)。
旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉告訴中新網記者,住宅的公攤系數一般在0.18-0.25,商業用房一般在0.3-0.4,這些數據來自測繪公司的經驗值。
但近年來,隨著房價上漲,公攤系數也迅速攀升,部分住宅超過了30%。2010年,山東某樓盤推出后的公攤系數甚至超過52%。去年,南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大,得房率只有42%。
而問題在于,現有的法律法規并沒有對公攤系數設定上限。
貓膩一:做大公攤面積
一線城市四千多戶樓盤,靠公攤面積可多賺千萬

一位不愿具名的業內人士介紹,開發商在辦理房產證前,要請測繪公司去實地測量,隨后出具測繪成果報告,里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況,并將其交給開發商。
也就是說,測繪企業和房地產開發企業對于公攤面積都在哪些地方,最為清楚。但問題在于,開發商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
事實上,國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要采用包含公攤面積在內的建筑面積計算呢?
“按實際使用面積來算的話,開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測咨詢有限公司技術總監李平說。
他說,購房者可以很容易地測出實際使用面積,卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契,在公攤面積的大小上做文章。房價這么高,哪怕每戶多分攤零點幾個平米,一個幾十萬平米的項目,就會多出很多錢。
舉個例子:
易居房地產研究院的百城住宅價格報告顯示,6月,一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月,二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月,三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。
如上圖,以一線城市某樓盤舉例:共有4148套房,以均價4萬元/平米計算,假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積,那么整個樓盤就可多賺1659萬元。
貓膩二:重復公攤、重復收錢
消防應急場所變停車位,又可多賺千萬
到底哪些屬于公攤面積?其內容的不明晰也給了開發商鉆空子的機會。
你為公攤面積買了單,就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門,加上開發商很少明確公示,購房者根本不知道哪些公共面積是自己的,更別提使用了。
“比如,有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤,卻又被劃成車位再次出售,這屬于重復公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說,這樣的車位沒有產權,只能使用,不能轉讓。
他說,這類車位在小縣城能賣到10萬左右,在省會城市能賣到20萬。一個中型社區,如果開發商想在這方面做手腳,地下能劃出幾百個車位,地上也有幾十個。
以北京為例:
據北京青年報2017年的調查報道,北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間;四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。
假如開發商違規劃出100個車位,每個賣20萬元,一個小區就可賺2000萬元。實際中,很多小區的車位價格要比20萬高。
貓膩三:業主的公攤面積被拿去牟利
小區廣告收入返給業主,可少交一半物業費

王清華說,還有一些被算作公攤的物業用房,按道理是業主所有,物業公司應當向業主繳納一部分費用,但現實中很少有人會這么做。
“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位,也是業主所有,前期開發商或后期物業公司接管后出售廣告位牟利,難道不應該向業主交錢嗎?”他說。
在某廣告交易平臺上,社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房墻體等都可設置廣告位或廣告屏,通過投放廣告賺錢。
中新網記者注意到,不同城市的不同廣告位置價格差異很大,而一線城市則多在千元起算。例如,北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元;北京道閘起落桿媒體位則報價1800元,要求30框起投,最短發布周期一月。
王清華認為,一個中型的高端社區,如果把廣告的收入反饋給業主,業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。
爭議一:
是否應該為公攤支付取暖費?

還有一點疑問是,購房者是否應該為公攤面積支付取暖費等費用。
目前,取暖費、物業費等都是按建筑面積來計算的。也就是說,購房者不僅要為房子里的實際取暖面積交錢,還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。
對此,北京大學房地產法研究中心主任樓建波建議,每年公布的價格都應該告訴大家是怎么測算的。公布的每平米多少錢,是包括公攤的產權證的全部建筑面積,還是不包括。如果價格構成透明,公攤是否算入,不是根本的問題,關鍵還是要科學、透明。
爭議二:
有無可能取消公攤?

隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出臺,都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂,未來購房時,是否有可能只看套內實際使用面積呢?
其實早在2002年,重慶就以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式做出規定:商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
近幾年,為回應民眾訴求,廣州、北京等地也開始出現按套內建筑面積計價的探索。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為,對公攤面積的計算和管理,其實是很簡單的問題,在政策和技術上都能做到,但問題就在于交易的信息是否透明,開發商是否愿意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。
“建議取消公攤,按照實際使用面積來計算房價,這樣購房者能更清楚明白。”他說。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說,一套房子的總價是固定的,如果按照套內面積來算,那么每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式,最關鍵的是把標準制定清楚,能讓人看得明白。
樓建波建議,在現有購房方式下,給開發商或代理銷售中介一項強制義務,即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。

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